提问：
章哥您好，近期考虑入手房子，但很纠结，总预算700万之内，不知道买望京楼龄新一些的，还是买通州新房？希望长期持有，至少十年不考虑置换，通州的未来发展值得投资吗？求分析，谢谢您！
回答：
1、我建议是望京。看不出来这是自住为主还是投资。但如果是工作在通州，一般没有想着买望京的。所以估计是在朝阳工作，想买在通州等升值。
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2、如果是纯投资，那首先买新房就不合适。不仅有新房溢价要损耗，租金也不划算。
现在总有人说，新房价格低，没有溢价。那人家开发商傻啊，盖房子不赚钱？表面上价格低，那是因为人家节省了成本你没看到而已，其实都是一分钱一分货，开发商绝不会做慈善。
市场是公平而敏锐的，一个小区到底应该值多少钱，上市用不了多久就能被试探出来。那才是真正的市场价，有没有溢价到时候就知道了。而买了新房出租，不仅这溢价损失和装修的损耗都由业主承担，租客也不会多给钱。
这就相当于买辆新车租出去跑滴滴，除了出租公司和不差钱的土豪，一般没人这么干！
3、另外，如果是纯投资，那就要考虑两条，租金收益和升值。
在北京，平均租售比是700。但实际能做到这些的并不多，基本上是只有朝石丰三个区。东西海因为是学区房，基本都在8/900，高的能上千，最高1400。而郊区也基本都达不到，一般也都在8/900，高到1000也算正常，通州也如是。而望京是朝阳中租金收益也偏高的，基本都不到700。所以，买在通州，租金收益每年就要减少30%左右。
4、再有就是升值。很多人都觉得政府对通州限购是耽误了自己发财，如果放开的话肯定大涨。其实未必，即使有大涨的话，紧跟着的也是大跌。就像2017年调控之后，到年底，通州的跌幅就全北京第一。燕郊那就不必说了，都腰斩还拐弯了。轮回一圈下来还一样，只是多了一些哭晕在厕所的所谓投资人。
副中心当然是利好，但也别盼着能有多大的拉动作用。市政府在台基厂都60年了，长安街的房价和他们有关系吗？任何一座城市或一个区域的房价，都只能是由产业决定，那才是创造财富的。而政府只是调配财富的，所以除非是索马里海盗来当市长，否则也就是收税而已。
政府搬迁，能起到的就是稳定作用。全中国6000多个新区，政府搬迁的4000多个，有几个成功拉动房价的？鬼城倒是不少，赔的倾家荡产的炒房客更多。
所以，政府在通州，只会使通州的房价更稳定，避免暴涨暴跌。如果因此而造成房价大涨，那市政府就成了炒房客的帮凶了。换任何人当书记市长，能放任炒房客在眼皮子底下猖狂吗？即便有快速上涨的苗头，也会在第一时间被按住。如果连家门口的房价都管不住，还怎么管控北京？
5、反正从近十年的趋势来看，通州虽然有利好，涨幅也没望京等地高。如果市政府不把通州开放为“炒房特区”，那这种趋势或许还会延续。
6、总之吧，如果是纯投资或者投资为主，那就别买新房，这只适合自住型的改善。而且说实话，我对这两年的新房也挺疑虑的，在严格控价的政策下，这质量真不好说。另外我也不认为通州会超过大盘涨幅，市政府对炒房客没那么大的扶持力度，更犯不上和中央精神对抗。所以买在望京相对合适，租金也更好。仅供参考。
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